1、鐵路貨運市場

鐵路物流園區(qū)的建設與當前鐵路貨運和物流發(fā)展形勢密切相關，是鐵路貨運發(fā)展的需要，是提升市場競爭力的需要，是整合物流資源的需要。

面對開放的運輸市場和激烈競爭，鐵路貨運必須在加強干線運輸?shù)耐瑫r，提供好運輸通道首、末兩端的倉儲、配送和信息、服務、提升市場競爭力。

2、鐵路物流園區(qū)規(guī)劃布局

近年來，伴隨著物流發(fā)展和鐵路貨運市場的增長，我國鐵路物流園區(qū)建設呈急劇擴張的態(tài)勢。根據(jù)中國物流與采購聯(lián)合會、中國物流學會2018年7月發(fā)布的《第五次全國物流園區(qū)(基地)調查報告(2018)》數(shù)據(jù)(調查數(shù)據(jù)截止日期為2017年年底)，全國包括運營、在建和規(guī)劃的各類物流園區(qū)共計1638家，約10.9%(178家)的物流園區(qū)交通主導方式以鐵路為主。

其中，在建和運營的物流園區(qū)中，有26.4%的園區(qū)含有鐵路貨運場站或引入鐵路專用線。

根據(jù)國家發(fā)展改革委、交通運輸部、國家鐵路局等部門發(fā)布的《關于加快推進鐵路專用線建設的指導意見》，到2020年，沿海主要港口、大宗貨物年運量150萬噸以上的大型工礦企業(yè)、新建物流園區(qū)鐵路專用線接入比例均達到80%，長江干線主要港口基本引入鐵路專用線。

到2025年，沿海主要港口、大宗貨物年運量150萬噸以上的大型工礦企業(yè)、新建物流園區(qū)鐵路專用線力爭接入比例均達到85%，長江干線主要港口全部實現(xiàn)鐵路進港。

根據(jù)中國鐵路總公司的印發(fā)《鐵路物流基地布局規(guī)劃及2015-2017年建設計劃》，鐵路總公司規(guī)劃建設33個一級鐵路物流基地和175個二級鐵流物流基地，各鐵路局層面自主規(guī)劃三級鐵路物流基地。

3、投資開發(fā)主體

從園區(qū)開發(fā)方式來看，政府在我國物流園區(qū)開發(fā)建設中發(fā)揮著重要作用，也有企業(yè)自主開發(fā)、政府與企業(yè)合作開發(fā)模式。我國鐵路系統(tǒng)長期處于政企合一的狀態(tài)，雖然我國目前進行大部制改革，鐵道部政企分離，但在一定時間內鐵路系統(tǒng)將處于政企分離的過渡階段，鐵路物流園區(qū)等相關大中型鐵路項目的投資大多沿用過去的投資模式。

隨著鐵路系統(tǒng)改革的不斷推進，相信不同的鐵路物流園區(qū)采用不同的投資開發(fā)模式將不斷增多。

4、類型與服務功能

《物流園區(qū)分類與規(guī)劃基本要求》(GB/T21334-2017)按照園區(qū)依托的物流資源和市場需求特征，根據(jù)服務對象和功能，將園區(qū)分為貨運服務型、生產服務型、商貿服務型、口岸服務型和綜合服務型等5類。

鐵路物流園區(qū)從貨運服務型園區(qū)向綜合服務型園區(qū)發(fā)展，綜合服務型物流園區(qū)指具有兩種(含)以上運輸方式，能夠實現(xiàn)多式聯(lián)運和無縫銜接，至少能夠提供貨運樞紐、商貿服務、生產服務、口岸服務中的兩種以上服務，滿足城市和區(qū)域的規(guī)模物流需求。

5、運營管理

物流園區(qū)的運營管理模式包括管理方式、入駐企業(yè)類別、流轉商品種類、物流強度、收入來源等。我國物流園區(qū)的運營管理主要采用由政府主導，企業(yè)自主經營的模式，也有政府設立的管委會及第三方專業(yè)運營管理機構管理模式。由于鐵路物流園以鐵路貨運站為基礎，以鐵路運輸為主要運輸方式，現(xiàn)階段鐵路物流園區(qū)的運營管理一般由鐵路運輸部門或下屬子公司負責管理。

但隨著鐵路物流園區(qū)的投資主體與管理運行主體相分離的不斷深入，委托經營和合作經營將會成為鐵路物流園區(qū)運營管理的主流。

6、鐵路物流園區(qū)案例

案例一：菏澤鐵路物流園

山東濟鐵菏澤物流園位于菏澤市，是由濟南鐵路局與菏澤市政府聯(lián)合打造的綜合性商貿物流園。園區(qū)占地總規(guī)模4500畝，項目總投資50億元，2015年1月啟動建設，園區(qū)建設以“現(xiàn)代物流、智慧物流”為目標，堅持以鐵路貨物運輸為核心，以“互聯(lián)網+高效物流”為基本要求，充分發(fā)揮鐵路綜合運輸優(yōu)勢，有效整合物流市場要素和資源，構建多式聯(lián)運綜合商貿物流園區(qū)，建設集城市配送和專業(yè)市場為一體的綜合物流園、產業(yè)集聚型物流供應鏈服務基地、多式聯(lián)運貨運樞紐節(jié)點、集約化物流信息中心、規(guī)劃區(qū)域內最大的貨運集散中心。

園區(qū)市場定位為以鐵路為主導的多式聯(lián)運基地、內陸港、公路港、地區(qū)性商品車物流基地、冷鏈物流基地。菏澤鐵路物流中心功能主要劃分為“十區(qū)”“一中心”。“一中心”指綜合服務中心，“十區(qū)”指的是，建設鐵路商品車、成件包裝、集裝箱(笨大)、石油化工、公路港、內陸港、城市配送、流通加工、冷鏈物流、電商產業(yè)園等10大功能區(qū)。

案例二：浙江嘉寶物流園

嘉寶物流園區(qū)是依托鐵路運輸為主的綜合服務型陸港物流園區(qū)，由蘭溪嘉寶投資有限公司投資建設，總投資5.8億元，占地740畝，建筑面積40萬平方米。園區(qū)由煤炭專屬經營區(qū)、建材業(yè)配套物流中心、日用化工物流中心、紡織業(yè)配套物流中心、保稅物流中心、綜合配套服務區(qū)等幾大功能區(qū)塊組成，同時場內還擁有四條鐵路專線，其設計能力為年通過貨物300萬噸，集中供應物資10億元，年貨物流通總值約50億元，是蘭溪市內最大的區(qū)域組織型物流園區(qū)。

規(guī)劃要點

物流園區(qū)項目的總體規(guī)劃，就是在空間和實踐上，對物流園區(qū)項目的新建，改造和擴建進行全面系統(tǒng)的規(guī)劃。

要點一：鐵路物流園區(qū)的貨運量預測

“物流量”是物流園區(qū)生產中的重要概念，是物流活動各環(huán)節(jié)產生的實物在物流活動中數(shù)量的總和，包含貨運量庫存量和配送量等部分。由于鐵路物流園區(qū)以鐵路運輸為重點，因此園區(qū)的貨運量就成為影響園區(qū)規(guī)劃的最重要因素。對貨運量的預測不僅能為園區(qū)發(fā)展提供重要參考，還能為合理規(guī)劃物流園區(qū)規(guī)模、建設基礎設施、改進作業(yè)條件提供科學依據(jù)。

要點二：鐵路物流園區(qū)的功能區(qū)布局

形成有利于園區(qū)及產業(yè)發(fā)展的科學合理布局和特色鮮明的產業(yè)功能分區(qū)，是需要長期的實踐積累。鐵路物流園功能區(qū)布局指根據(jù)園區(qū)的功能設置，劃分功能區(qū)，并結合鐵路貨運量對各功能區(qū)面積進行計算，確定各功能區(qū)的規(guī)模，根據(jù)各功能區(qū)之間的關系、園區(qū)土地和地理條件差異以及園區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略，最終形成平面布局方案。

要點三：運營規(guī)劃一體化

部分物流園區(qū)存在規(guī)劃設計落地性差，部分建成的園區(qū)缺乏成熟的營運管理，投資無法回收，建成無法運行等情況。營運規(guī)劃一體化指將前期規(guī)劃設計與中期建設以及后期落地運營結合起來一體化實行，需要規(guī)劃設計師與項目運營經理間的溝通。