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園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù):“舉重若輕”勝似“避重就輕”

來源：未知 日期：2018-04-23 點(diǎn)擊：次

　　經(jīng)濟(jì)形勢(shì)壓力下，重資產(chǎn)模式已成為眾多地產(chǎn)企業(yè)欲罷不能的包袱，國(guó)內(nèi)主流的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商正處在轉(zhuǎn)型的岔口，何去何從已經(jīng)成為了一項(xiàng)復(fù)雜的課題。與此同時(shí)，運(yùn)營(yíng)服務(wù)輸出、創(chuàng)新孵化、基金杠桿、合作開發(fā)等輕資產(chǎn)發(fā)展模式層出不窮，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)看似一片藍(lán)海，其實(shí)蘊(yùn)藏機(jī)會(huì)的同時(shí)也存在著風(fēng)險(xiǎn)。
　　
　　運(yùn)營(yíng)服務(wù)是后地產(chǎn)時(shí)代的變現(xiàn)通道
　　
　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)供給過剩，庫(kù)存難消化已經(jīng)成為行業(yè)的共識(shí)，增量時(shí)代逐漸遠(yuǎn)去，盤活存量和提高資產(chǎn)質(zhì)量成為亟待研究的課題。增量時(shí)代向存量時(shí)代的過渡，地產(chǎn)商所面臨的就是如何在賺錢的基礎(chǔ)上解決持續(xù)賺錢的問題。產(chǎn)品出租和出售是目前地產(chǎn)商主要的變現(xiàn)通道，然而土地供給減少，資金來源緊缺，企業(yè)客戶有限成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商難以突破的集體桎梏，未來此方面的業(yè)績(jī)支撐將逐漸勢(shì)弱。
　　
　　在此環(huán)境下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)地位逐漸凸顯，國(guó)內(nèi)億達(dá)中國(guó)、光谷聯(lián)合、聯(lián)東U谷、天安數(shù)碼城等企業(yè)以客戶為中心，深諳園區(qū)服務(wù)重要性，提前布局，已然一騎絕塵。華夏幸福提出技術(shù)商業(yè)化，搭建全國(guó)化科技成果轉(zhuǎn)化平臺(tái)，緊隨其后。
　　

　　園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù):“舉重若輕”勝似“避重就輕”
　　
　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力不僅是招商和提升客戶粘性的手段，更是擴(kuò)大企業(yè)盈利渠道的制勝法門。以億達(dá)為例，通過打造集項(xiàng)目選址、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、代建管理、招商運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理增值服務(wù)于一體的“運(yùn)營(yíng)服務(wù)包”，已經(jīng)將客戶從園區(qū)內(nèi)擴(kuò)展到全國(guó)各地政府、其他產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商。到2015年底，億達(dá)中國(guó)將版圖擴(kuò)展到上海、深圳、杭州、蘇州、長(zhǎng)沙等地，接受委托運(yùn)營(yíng)商務(wù)園區(qū)項(xiàng)目11個(gè)，運(yùn)營(yíng)管理面積140萬平米，提供咨詢服務(wù)項(xiàng)目7個(gè)，獲得運(yùn)營(yíng)管理收入2548.2萬元、實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)1238萬元。
　　
　　發(fā)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的長(zhǎng)尾價(jià)值洼地
　　
　　開發(fā)商在運(yùn)營(yíng)服務(wù)集成方面很多都基于自身的基因，形式和內(nèi)容可能多種多樣，但是這并不是企業(yè)在服務(wù)方面故步自封的原因。未來是開放的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，更充滿了未知，這給予了企業(yè)無限的發(fā)展空間，除了傳統(tǒng)的物業(yè)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)外，圍繞著全產(chǎn)業(yè)鏈和全生命周期將大有可為。
　　
　　圍繞產(chǎn)業(yè)鏈提供服務(wù)，意味著企業(yè)集成優(yōu)勢(shì)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)資源，將服務(wù)對(duì)象在產(chǎn)業(yè)鏈上無限延伸，對(duì)客戶來說，可以在某一產(chǎn)業(yè)形成集聚，形成上下游互補(bǔ)，協(xié)同合作的效應(yīng)；對(duì)園區(qū)來說，可以提供更精準(zhǔn)的服務(wù)定位，以及降低服務(wù)成本。比如專注于生物醫(yī)藥中試的園區(qū)，擁有專業(yè)技術(shù)實(shí)驗(yàn)室、成果轉(zhuǎn)化服務(wù)，可以向前段基礎(chǔ)研究、應(yīng)用研究、中試和后端的產(chǎn)業(yè)化延伸，還可以向生物技術(shù)領(lǐng)域擴(kuò)大服務(wù)范圍。企業(yè)不用花費(fèi)精力去跨行業(yè)服務(wù)，便可增加服務(wù)的邊際收益。
　　園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù):“舉重若輕”勝似“避重就輕”
　　圍繞全生命周期提供服務(wù)，意味著園區(qū)運(yùn)營(yíng)可關(guān)注并參與到企業(yè)的每一個(gè)成長(zhǎng)階段，針對(duì)不同的成長(zhǎng)階段和價(jià)值環(huán)節(jié)提供針對(duì)性的園區(qū)服務(wù)，不斷延長(zhǎng)園區(qū)經(jīng)營(yíng)服務(wù)的利潤(rùn)鏈條。從服務(wù)廣度來看，可以提供涵蓋企業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理等各方面的產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)服務(wù)、投資項(xiàng)目、創(chuàng)業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)、法律服務(wù)、人才與培訓(xùn)服務(wù)、管理咨詢服務(wù)、市場(chǎng)開拓服務(wù)、技術(shù)創(chuàng)新服務(wù)。從服務(wù)深度來看，園區(qū)可突破服務(wù)提供方和服務(wù)消費(fèi)方的單向關(guān)系，選擇與企業(yè)綁定，或者進(jìn)行資源互換，雙方利用各自優(yōu)勢(shì)形成共生共贏的合作模式。如天安數(shù)碼城，為了拉長(zhǎng)運(yùn)營(yíng)服務(wù)利潤(rùn)鏈條，成立天安數(shù)碼城股權(quán)投資基金管理有限公司，強(qiáng)化對(duì)園區(qū)內(nèi)企業(yè)的金融投資服務(wù)能力，與此同時(shí)，園區(qū)以持有的一部分物業(yè)作為出資，以股權(quán)投資的形式，參與到優(yōu)質(zhì)中小民營(yíng)企業(yè)的設(shè)立、發(fā)展、擴(kuò)張，直至上市退出等各個(gè)階段。
　　
　　“避重就輕”的服務(wù)輸出暗含風(fēng)險(xiǎn)
　　
　　重資產(chǎn)是輕資產(chǎn)的載體，輕資產(chǎn)是重資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)更多價(jià)值的源泉，用優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)去挖掘重資產(chǎn)價(jià)值將是市場(chǎng)不變的旋律。
　　
　　優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)無法憑空產(chǎn)生，必須經(jīng)過先重后輕的項(xiàng)目實(shí)踐，長(zhǎng)期的積累沉淀，要想對(duì)外輸出運(yùn)營(yíng)服務(wù)，企業(yè)必須以重資產(chǎn)作為說服市場(chǎng)的保障，脫離市場(chǎng)的輕資產(chǎn)服務(wù)必定經(jīng)受不住考驗(yàn)。如北大科技園，在快速擴(kuò)張階段以創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化、中小科技企業(yè)加速和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展作為園區(qū)發(fā)展路徑，除了擁有孵化器等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，還布局了創(chuàng)業(yè)園和產(chǎn)業(yè)園等重資產(chǎn)項(xiàng)目，通過輕重資產(chǎn)相結(jié)合的方式推動(dòng)大學(xué)科技成果轉(zhuǎn)化和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
　　
　　從實(shí)踐來看，目前資產(chǎn)收益仍舊是企業(yè)營(yíng)收的主要構(gòu)成部分，傳統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)因?yàn)榭蛻艋鶖?shù)小、免費(fèi)提供、委托外包等原因，收益并不高，難以在短期內(nèi)改變企業(yè)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商想要獲得更高的收益，貿(mào)然的避重就輕可能風(fēng)險(xiǎn)較大，反而是維持重資產(chǎn)模式繼續(xù)前行，重視運(yùn)營(yíng)服務(wù)的精煉集成，似乎是目前行業(yè)的主要趨勢(shì)。


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園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù):“舉重若輕”勝似“避重就輕”

2018-04-23 來源:未知 點(diǎn)擊:次

　　經(jīng)濟(jì)形勢(shì)壓力下，重資產(chǎn)模式已成為眾多地產(chǎn)企業(yè)欲罷不能的包袱，國(guó)內(nèi)主流的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商正處在轉(zhuǎn)型的岔口，何去何從已經(jīng)成為了一項(xiàng)復(fù)雜的課題。與此同時(shí)，運(yùn)營(yíng)服務(wù)輸出、創(chuàng)新孵化、基金杠桿、合作開發(fā)等輕資產(chǎn)發(fā)展模式層出不窮，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)看似一片藍(lán)海，其實(shí)蘊(yùn)藏機(jī)會(huì)的同時(shí)也存在著風(fēng)險(xiǎn)。
　　
　　運(yùn)營(yíng)服務(wù)是后地產(chǎn)時(shí)代的變現(xiàn)通道
　　
　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)供給過剩，庫(kù)存難消化已經(jīng)成為行業(yè)的共識(shí)，增量時(shí)代逐漸遠(yuǎn)去，盤活存量和提高資產(chǎn)質(zhì)量成為亟待研究的課題。增量時(shí)代向存量時(shí)代的過渡，地產(chǎn)商所面臨的就是如何在賺錢的基礎(chǔ)上解決持續(xù)賺錢的問題。產(chǎn)品出租和出售是目前地產(chǎn)商主要的變現(xiàn)通道，然而土地供給減少，資金來源緊缺，企業(yè)客戶有限成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商難以突破的集體桎梏，未來此方面的業(yè)績(jī)支撐將逐漸勢(shì)弱。
　　
　　在此環(huán)境下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)地位逐漸凸顯，國(guó)內(nèi)億達(dá)中國(guó)、光谷聯(lián)合、聯(lián)東U谷、天安數(shù)碼城等企業(yè)以客戶為中心，深諳園區(qū)服務(wù)重要性，提前布局，已然一騎絕塵。華夏幸福提出技術(shù)商業(yè)化，搭建全國(guó)化科技成果轉(zhuǎn)化平臺(tái)，緊隨其后。
　　
　　園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù):“舉重若輕”勝似“避重就輕”
　　
　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力不僅是招商和提升客戶粘性的手段，更是擴(kuò)大企業(yè)盈利渠道的制勝法門。以億達(dá)為例，通過打造集項(xiàng)目選址、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、代建管理、招商運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理增值服務(wù)于一體的“運(yùn)營(yíng)服務(wù)包”，已經(jīng)將客戶從園區(qū)內(nèi)擴(kuò)展到全國(guó)各地政府、其他產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商。到2015年底，億達(dá)中國(guó)將版圖擴(kuò)展到上海、深圳、杭州、蘇州、長(zhǎng)沙等地，接受委托運(yùn)營(yíng)商務(wù)園區(qū)項(xiàng)目11個(gè)，運(yùn)營(yíng)管理面積140萬平米，提供咨詢服務(wù)項(xiàng)目7個(gè)，獲得運(yùn)營(yíng)管理收入2548.2萬元、實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)1238萬元。
　　
　　發(fā)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的長(zhǎng)尾價(jià)值洼地
　　
　　開發(fā)商在運(yùn)營(yíng)服務(wù)集成方面很多都基于自身的基因，形式和內(nèi)容可能多種多樣，但是這并不是企業(yè)在服務(wù)方面故步自封的原因。未來是開放的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，更充滿了未知，這給予了企業(yè)無限的發(fā)展空間，除了傳統(tǒng)的物業(yè)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)外，圍繞著全產(chǎn)業(yè)鏈和全生命周期將大有可為。
　　
　　圍繞產(chǎn)業(yè)鏈提供服務(wù)，意味著企業(yè)集成優(yōu)勢(shì)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)資源，將服務(wù)對(duì)象在產(chǎn)業(yè)鏈上無限延伸，對(duì)客戶來說，可以在某一產(chǎn)業(yè)形成集聚，形成上下游互補(bǔ)，協(xié)同合作的效應(yīng)；對(duì)園區(qū)來說，可以提供更精準(zhǔn)的服務(wù)定位，以及降低服務(wù)成本。比如專注于生物醫(yī)藥中試的園區(qū)，擁有專業(yè)技術(shù)實(shí)驗(yàn)室、成果轉(zhuǎn)化服務(wù)，可以向前段基礎(chǔ)研究、應(yīng)用研究、中試和后端的產(chǎn)業(yè)化延伸，還可以向生物技術(shù)領(lǐng)域擴(kuò)大服務(wù)范圍。企業(yè)不用花費(fèi)精力去跨行業(yè)服務(wù)，便可增加服務(wù)的邊際收益。
　　園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù):“舉重若輕”勝似“避重就輕”
　　圍繞全生命周期提供服務(wù)，意味著園區(qū)運(yùn)營(yíng)可關(guān)注并參與到企業(yè)的每一個(gè)成長(zhǎng)階段，針對(duì)不同的成長(zhǎng)階段和價(jià)值環(huán)節(jié)提供針對(duì)性的園區(qū)服務(wù)，不斷延長(zhǎng)園區(qū)經(jīng)營(yíng)服務(wù)的利潤(rùn)鏈條。從服務(wù)廣度來看，可以提供涵蓋企業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理等各方面的產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)服務(wù)、投資項(xiàng)目、創(chuàng)業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)、法律服務(wù)、人才與培訓(xùn)服務(wù)、管理咨詢服務(wù)、市場(chǎng)開拓服務(wù)、技術(shù)創(chuàng)新服務(wù)。從服務(wù)深度來看，園區(qū)可突破服務(wù)提供方和服務(wù)消費(fèi)方的單向關(guān)系，選擇與企業(yè)綁定，或者進(jìn)行資源互換，雙方利用各自優(yōu)勢(shì)形成共生共贏的合作模式。如天安數(shù)碼城，為了拉長(zhǎng)運(yùn)營(yíng)服務(wù)利潤(rùn)鏈條，成立天安數(shù)碼城股權(quán)投資基金管理有限公司，強(qiáng)化對(duì)園區(qū)內(nèi)企業(yè)的金融投資服務(wù)能力，與此同時(shí)，園區(qū)以持有的一部分物業(yè)作為出資，以股權(quán)投資的形式，參與到優(yōu)質(zhì)中小民營(yíng)企業(yè)的設(shè)立、發(fā)展、擴(kuò)張，直至上市退出等各個(gè)階段。
　　
　　“避重就輕”的服務(wù)輸出暗含風(fēng)險(xiǎn)
　　
　　重資產(chǎn)是輕資產(chǎn)的載體，輕資產(chǎn)是重資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)更多價(jià)值的源泉，用優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)去挖掘重資產(chǎn)價(jià)值將是市場(chǎng)不變的旋律。
　　
　　優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)無法憑空產(chǎn)生，必須經(jīng)過先重后輕的項(xiàng)目實(shí)踐，長(zhǎng)期的積累沉淀，要想對(duì)外輸出運(yùn)營(yíng)服務(wù)，企業(yè)必須以重資產(chǎn)作為說服市場(chǎng)的保障，脫離市場(chǎng)的輕資產(chǎn)服務(wù)必定經(jīng)受不住考驗(yàn)。如北大科技園，在快速擴(kuò)張階段以創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化、中小科技企業(yè)加速和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展作為園區(qū)發(fā)展路徑，除了擁有孵化器等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，還布局了創(chuàng)業(yè)園和產(chǎn)業(yè)園等重資產(chǎn)項(xiàng)目，通過輕重資產(chǎn)相結(jié)合的方式推動(dòng)大學(xué)科技成果轉(zhuǎn)化和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
　　
　　從實(shí)踐來看，目前資產(chǎn)收益仍舊是企業(yè)營(yíng)收的主要構(gòu)成部分，傳統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)因?yàn)榭蛻艋鶖?shù)小、免費(fèi)提供、委托外包等原因，收益并不高，難以在短期內(nèi)改變企業(yè)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商想要獲得更高的收益，貿(mào)然的避重就輕可能風(fēng)險(xiǎn)較大，反而是維持重資產(chǎn)模式繼續(xù)前行，重視運(yùn)營(yíng)服務(wù)的精煉集成，似乎是目前行業(yè)的主要趨勢(shì)。