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　　近兩年，中國(guó)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)都在賣(mài)力吆喝自家的“運(yùn)營(yíng)與服務(wù)”。
　　
　　從法律、融資、行政、孵化到人才、班車(chē)、餐飲等等，更有甚者提出園區(qū)百項(xiàng)服務(wù)的“招牌”，著實(shí)煞費(fèi)苦心。
　　
　　如果從這幾年開(kāi)發(fā)商在大小論壇現(xiàn)場(chǎng)的公開(kāi)講演里，我們明顯可以感受到開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型運(yùn)營(yíng)服務(wù)商的決心之大，再?gòu)捻?xiàng)目銷(xiāo)售小姐溫柔的推介詞里，我們更能感受到園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)普及的范圍之廣。
　　
　　但仍然以開(kāi)發(fā)商的思路在操作產(chǎn)業(yè)園，說(shuō)了這么久的運(yùn)營(yíng)和服務(wù)，最終目的卻還是銷(xiāo)售數(shù)量，開(kāi)發(fā)商每天人前說(shuō)運(yùn)營(yíng)，人后緊抓業(yè)績(jī)，整個(gè)團(tuán)隊(duì)并不是一個(gè)有運(yùn)營(yíng)意識(shí)的團(tuán)隊(duì)，更忽略了運(yùn)營(yíng)是從客戶需求本身出發(fā)的。
　　
　　至關(guān)重要的一點(diǎn)，通常的運(yùn)營(yíng)服務(wù)是建立在企業(yè)有選址需求基礎(chǔ)之上的。
　　
　　如今，企業(yè)都不選址了，你提供的運(yùn)營(yíng)服務(wù)又有什么意義呢？
　　
　　首當(dāng)其沖仍然是實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行，企業(yè)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的能力下降；其次，受到互聯(lián)網(wǎng)思維的沖擊，企業(yè)投資主體輕重資產(chǎn)配比發(fā)生變化；再次，租售比，以及投資回報(bào)率的變化，當(dāng)下中國(guó)，已經(jīng)是租賃市場(chǎng)的時(shí)代了。
　　
　　問(wèn)題的根結(jié)在于，大家現(xiàn)在是主觀思維的運(yùn)營(yíng)，是在項(xiàng)目不好賣(mài)且不好租的環(huán)境下迫不得已提出的“運(yùn)營(yíng)服務(wù)”。
　　
　　而事實(shí)上，運(yùn)營(yíng)是從內(nèi)部管控開(kāi)始的，運(yùn)營(yíng)的是組織架構(gòu)要按照運(yùn)營(yíng)體系來(lái)做，園區(qū)剛開(kāi)始定位就要運(yùn)營(yíng)企業(yè)，運(yùn)營(yíng)園區(qū)，用運(yùn)營(yíng)去推動(dòng)招商。
　　
　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)招商是什么？
　　
　　如果你認(rèn)為是工商代辦、環(huán)評(píng)辦理、人才招聘、資金扶持、戶口辦理等幾大服務(wù)平臺(tái)就錯(cuò)了，這只是運(yùn)營(yíng)服務(wù)，況且，更多的情況下，產(chǎn)業(yè)園標(biāo)榜的運(yùn)營(yíng)服務(wù)已淪為開(kāi)發(fā)商快速去化和獲利的噱頭。
　　
　　因?yàn)?，運(yùn)營(yíng)不應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)園的增值服務(wù)，而是園區(qū)招商和可持續(xù)發(fā)展的源動(dòng)力。
　　
　　真正的運(yùn)營(yíng)需要開(kāi)發(fā)商思維的轉(zhuǎn)變，以實(shí)體企業(yè)的需求為運(yùn)營(yíng)目標(biāo)，以產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和產(chǎn)業(yè)聚集為核心，最終實(shí)現(xiàn)園區(qū)可持續(xù)的盈利模式，可以將它稱(chēng)之為“運(yùn)營(yíng)招商”
　　
　　那么，傳統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)如何轉(zhuǎn)變?yōu)?quot;運(yùn)營(yíng)招商"呢?
　　
　　首先，運(yùn)營(yíng)招商從產(chǎn)業(yè)園區(qū)的決策者思維轉(zhuǎn)變開(kāi)始，這么多年來(lái)，產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營(yíng)一直是一手托著政府，一手托著企業(yè)，三者利益博弈從未間斷過(guò)。作為中國(guó)土地的所有者，政府在這場(chǎng)角逐中始終占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位，無(wú)論是早期的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，還是后來(lái)的市場(chǎng)化運(yùn)作園區(qū)。
　　
　　但隨著越來(lái)越多的爛尾園區(qū)和閑置土地的出現(xiàn)，政府也開(kāi)始逐漸清醒，特別是中央政府開(kāi)始對(duì)地方政府施壓，雖然想要政府完全放手只承擔(dān)監(jiān)管職能還需要一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，但是讓市場(chǎng)充分運(yùn)作，以及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的打造已成為大家的共識(shí)。
　　
　　在這些基礎(chǔ)之上，園區(qū)決策者開(kāi)始建立正確的園區(qū)經(jīng)營(yíng)理念正是時(shí)機(jī)，但要堅(jiān)持以園區(qū)定位規(guī)劃落地為基礎(chǔ)，以滿足市場(chǎng)需求和企業(yè)訴求為核心。
　　
　　其次，運(yùn)營(yíng)招商要轉(zhuǎn)變投資盈利模式。調(diào)整原有的房地產(chǎn)模式投資計(jì)劃，成本和利潤(rùn)空間重新測(cè)算，進(jìn)行長(zhǎng)線資金安排。更為重要的是，項(xiàng)目盈利不能是單一的銷(xiāo)售模式，同時(shí)要引入自持租賃，通過(guò)運(yùn)營(yíng)園區(qū)，提升園區(qū)價(jià)值，吸引投資資本進(jìn)入。
　　
　　這么做的好處在于，園區(qū)已經(jīng)不單是滿足企業(yè)辦公選址的需求，還能孵化、培育企業(yè)，滿足企業(yè)發(fā)展的需求，以及投資價(jià)值的需求等。
　　
　　再次，運(yùn)營(yíng)招商轉(zhuǎn)變要改變園區(qū)價(jià)值導(dǎo)向，建立以企業(yè)訴求為根本的價(jià)值導(dǎo)向。滿足企業(yè)金融、渠道、人才、成本控制、發(fā)展、投資等多方面的需求，這么來(lái)看，這以轉(zhuǎn)變也正是傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)里的服務(wù)內(nèi)容。
　　
　　但要強(qiáng)調(diào)的是，不能再以運(yùn)營(yíng)服務(wù)為招商的噱頭。因?yàn)楝F(xiàn)在園區(qū)體量很大，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，而且企業(yè)學(xué)精了，沒(méi)有真功夫，不會(huì)輕易上當(dāng)?shù)摹?br /> 　　
　　思維和模式轉(zhuǎn)變之后，就是構(gòu)建“運(yùn)營(yíng)招商”體系了。
　　

　　
　　轉(zhuǎn)變后的運(yùn)營(yíng)招商架構(gòu)體系