Network
當前位置:主頁 > 新聞中心 > 園區(qū)規(guī)劃 >
- 高新院新聞
- 政策解讀
- 高新區(qū)新聞
- 區(qū)域經(jīng)濟研究
- 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)新聞
- 科技創(chuàng)新
- 戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)研究
- 行業(yè)洞見
- 一帶一路新聞
- 智慧城市案例
- 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃
- 園區(qū)規(guī)劃
- 智慧城市news
中央發(fā)布“28條”,產(chǎn)業(yè)園區(qū)迎來新機遇
來源:高新院 achie.org 日期:2023-08-07 點擊:次
導(dǎo)讀:新文件對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的影響...
近期,民企利好消息不斷。
2023年8月1日,國家發(fā)改委發(fā)布《國家發(fā)展改革委等部門關(guān)于實施促進民營經(jīng)濟發(fā)展近期若干舉措的通知》(下稱《促進民營經(jīng)濟發(fā)展28條》),從促進公平準入、強化要素支持、加強法治保障、優(yōu)化涉企服務(wù)、營造良好氛圍等5個方面入手,提出28條促進民企發(fā)展的具體措施。這也是繼7月19日發(fā)布《民營經(jīng)濟31條》后,國家提振民營經(jīng)濟的又一重磅舉措。
新文件來救,自該歡欣鼓舞。但對于長期處于「博弈」矛盾中的民營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商而言,這樣的政策,卻總感覺少了點久旱逢甘霖的暢快之感。
正文:
進退維谷的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)
這兩年,各地的產(chǎn)城項目、片區(qū)開發(fā)項目越來越多被城投公司和國、央企包辦,民企則大多退居二線,做起了配套服務(wù)。
在筆者看來,這種現(xiàn)象產(chǎn)生的原因有以下幾點:
1、政府與民營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商根本目標存在差異
在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè),政府和地產(chǎn)商的利益訴求截然不同。對政府而言,房子是工具、是手段,核心目的是產(chǎn)業(yè)培育和經(jīng)濟發(fā)展?,F(xiàn)實中,政府對資產(chǎn)收益率的要求并不高,只要「保本微利」即可,對于好企業(yè)、好項目,政府更是不吝其財。而民企搞開發(fā),根本目的是賺錢,想的是如何把房子快速高價租掉,至于產(chǎn)業(yè)培育,只是摟草打兔子。
另一方面,產(chǎn)業(yè)培育本身是一個長周期、重資產(chǎn)的行業(yè),與民企「短平快」的商業(yè)邏輯背道而馳。
根本目標的差異導(dǎo)致政企雙方經(jīng)常陷入惡性博弈。一邊是政府怒斥企業(yè)唯利是圖,投機取巧;另一邊企業(yè)埋怨政府要求苛刻、完全不懂市場經(jīng)濟。這樣幾乎不可調(diào)和的矛盾讓政府逐漸把目光從民企身上移開,轉(zhuǎn)而大力支持平臺公司和國、央企大規(guī)模下場,即便這兩年地方債務(wù)壓力陡增,力度依然沒有減弱。
2、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)利潤越來越薄
資本都是逐利的。早年,受益于整個地產(chǎn)行業(yè)的高利潤特質(zhì),第一批投身產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的玩家賺得盆滿缽滿??扇缃耠S著政策收緊,園區(qū)開發(fā)涉及的資金量越來越大、土地成本越來越高、投資回收期一再拉長,加之近年實體經(jīng)濟低迷,行業(yè)嚴重「內(nèi)卷」,利潤一降再降,曾經(jīng)的現(xiàn)金奶牛已經(jīng)淪為「雞肋」,對企業(yè)來說,實在是食之無味,棄之可惜。
看到這兒,大家不禁要問,既然民企不賺錢,政府平臺來做就能賺錢嗎?答案是:NO!無論在「北上廣深」這樣的一線城市,還是某個欠發(fā)達省份的邊陲小城,投資建園和產(chǎn)業(yè)招商都需要天量資金支撐。
只不過,產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主平臺、主陣地,從某種意義上講是其實一項公共事業(yè)。既然是公共事業(yè),地方政府便有責任承擔和履行職責;另外,對政府來說,做園區(qū)除了要算眼前的經(jīng)濟賬,更要算投資背后的「政治賬」。很多項目雖然資金上有虧損,但因此帶來的政治效益、經(jīng)濟效益和社會效益,卻是投再多錢也買不來的。
3、民營企業(yè)陷入「資金荒」
利潤薄是真的,企業(yè)也確實沒錢了。
隨著房地產(chǎn)政策縮緊,踩著高杠桿瘋狂擴張的巨頭們紛紛跌落神壇,資金鏈斷裂問題頻現(xiàn),根本拿不出錢投資擴張;至于那些中小開發(fā)商,哪怕在行情最好的時候,也對產(chǎn)城這樣的極重資產(chǎn)項目避之不及。至于合作開發(fā)......在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最火的年代,強強聯(lián)合是常態(tài),可現(xiàn)在的情形,尤其是很多企業(yè)出現(xiàn)流動性困難后,合作的風險已經(jīng)非常高。
即便最終順利合作,由于利潤壓縮,項目凈利潤攤薄至5%以下,僧多粥少,僅有的幾個點的凈利潤也沒法分配。所以,無論從哪個方面考慮,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商確實也拿不出這么多錢來。
4、政府與民營園區(qū)「不對等」的競爭
政府園區(qū)與民營園區(qū)存在天然的「不對等」,而且這種「不對等」是全方位的。比如,政府園區(qū)可選的地塊、所能提供的政策、資金、訂單、擁有的渠道、特許經(jīng)營權(quán)等稀缺資源,都不是民營能夠望其項背的。
舉個例子,企業(yè)入駐政府園區(qū),評審后能享受(公共政策外的)租金補貼,而入駐民營園區(qū)只能按市場價繳納租金。如果你是企業(yè)老板,你會怎么選?因此,站在民營園區(qū)的角度,除非你有極為獨特的資源,能夠與政府園區(qū)形成差異化競爭,否則只能退而求其次,陷入低層次的「內(nèi)卷」招商中。
5、政府「內(nèi)卷式」招商波及民營園區(qū)
各地開始「搶商」。傳統(tǒng)的坐商、等商已經(jīng)過時,產(chǎn)業(yè)鏈招商、資本招商、政策招商、場景招商等手段層出不窮,政府領(lǐng)導(dǎo)、各部門一把手更是親臨招商一線,面見客商、洽談項目、協(xié)調(diào)問題。手握一流資源的政府尚且招不到商,更何況赤膊上陣的民營園區(qū)。點我了解,園區(qū)多渠道拓客
《促進民營經(jīng)濟發(fā)展28條》中的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)機會
《民營經(jīng)濟31條》和《促進民營經(jīng)濟發(fā)展28條》是在當前就業(yè)嚴峻、增長乏力、國民信心不足的背景下,國家針對企業(yè)發(fā)展過程中的急難愁盼問題給出的針對性良方。
政策內(nèi)容很多,筆者側(cè)重于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)角度,和大家總結(jié)幾條關(guān)鍵性內(nèi)容。
1、民企參與REITs任重道遠
原文:擴大基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)發(fā)行規(guī)模,推動符合條件的民間投資項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs,進一步擴大民間投資。
解讀:國家已經(jīng)不是第一次發(fā)聲支持民營企業(yè)發(fā)行REITs了。在去年的4月、10月和今年的4月份,國家發(fā)改委曾三度發(fā)聲,支持民間投資項目參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點。而在今年3月,招商蛇口REIT、普洛斯REIT等四單園區(qū)REITs擴募方案正式獲批,使基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行又向前邁了一大步。而此次國家再次提及,或與民企參與積極性不高有關(guān),這也從側(cè)面說明民企申報REITs確實面臨較大困難。畢竟,迄今為止,市面上也只有東久新經(jīng)濟REIT(508088)一單純民營背景產(chǎn)業(yè)園REITs。
在筆者看來,目前,民企發(fā)行REITs有三大難點。
一是要滿足資產(chǎn)合規(guī)性,根據(jù)要求,發(fā)行REITs需要滿足資產(chǎn)收益率要求、資產(chǎn)要合規(guī)、權(quán)屬要清晰、資產(chǎn)范圍要明確,這些要求對民營園區(qū)來說本身就很難達到;
二是企業(yè)目的要純粹,眾所周知,最早推行REITs的初衷是給政府和城投公司「化債」,可民企是逐利的,一旦全面放開,通過REITs退出、提桶跑路的絕不在少數(shù),REITs成了企業(yè)解套的工具,這與政府希望企業(yè)募資返投的想法背道而馳;
三是企業(yè)要有意愿,從企業(yè)的角度看,能夠滿足發(fā)行上市條件的,都是企業(yè)的核心資產(chǎn),只要不是非常缺錢,企業(yè)未必愿意拿出來與投資人分享利潤。
而以上三點,除了第一點是可以通過調(diào)整REITs項目收益和規(guī)模要求來改變,其余兩項都不是政策層面所能決定的。
不過話說回來,民企參與REITs,一定是有市場空間的。
一是「236號文」調(diào)整了公募REITs項目收益和規(guī)模要求,一定程度上讓更多民企進入成為了可能;
二是隨著市場常態(tài)化發(fā)行的推進,尤其是東久新經(jīng)濟REIT的發(fā)行,讓許多問題有了先例可循,民企涉及的不少問題可以迎刃而解;
三是公募REITs是持有型物業(yè)為主,核心在于長期運營,這也與未來園區(qū)的基本邏輯相符合。
總之,筆者很希望看到民營園區(qū)公募REITs能夠快速發(fā)展,但短期來看,可能只有最優(yōu)質(zhì)的的核心資產(chǎn)才有獨立發(fā)行的可能。當然,對很多民企來說,找到國資「搭子」,把現(xiàn)有資產(chǎn)裝到國資的REITs包中一起發(fā)行,也不失為一種好的選擇。幫你打理好每平米資產(chǎn),點擊了解
2、「退樓入園」或成趨勢
原文:提升民營企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈關(guān)鍵環(huán)節(jié)的供應(yīng)能力,在全國縣域范圍內(nèi)培育一批中小企業(yè)特色產(chǎn)業(yè)集群。
產(chǎn)業(yè)集群需要園區(qū)來承載。
首先,可以預(yù)見,政府將引導(dǎo)更多企業(yè)入園(政府園區(qū))。因為以前政府園區(qū)要求較高,一般中小企業(yè)進不去,只能分散在民營園區(qū)和寫字樓中。但在培育中小企業(yè)特色產(chǎn)業(yè)集群的背景下,政府的首要工作便是引導(dǎo)鏈上企業(yè)入政府園區(qū)發(fā)展。
一方面,政府可以通過園區(qū)把產(chǎn)業(yè)資源掌握在自己手中,便于統(tǒng)籌協(xié)調(diào),形成產(chǎn)業(yè)合力;另一方面,借助政府園區(qū)完善的政策環(huán)境、金融環(huán)境、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、功能配套,能為企業(yè)提供專業(yè)的研發(fā)環(huán)境與產(chǎn)業(yè)服務(wù),幫助企業(yè)降本增效,從而快速壯大產(chǎn)業(yè)集群。而為了引導(dǎo)企業(yè)入園,政府也可能采取資金獎勵政策、租金補貼政策、用地政策等相關(guān)措施。
其次,「專精特新」企業(yè)的重要性在提升。筆者認為,
頭部企業(yè)和頭部人才對一個區(qū)域的影響力巨大。而在縣域經(jīng)濟為主的中小企業(yè)集群,尤其要重視以「專精特新」企業(yè)為代表的細分領(lǐng)域企業(yè)和人才。
因為在中小產(chǎn)業(yè)集聚空間內(nèi),「專精特新」企業(yè)往往扮演著大企業(yè)的引領(lǐng)角色,一方面,「專精特新」企業(yè)能夠與其他中小企業(yè)形成相互支持,共同進步;另一方面,集群空間的鄰近性也微創(chuàng)新提供了可能,更易激發(fā)新思維、新方法。而當他們成長為行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)(或獨角獸)之后,繼而發(fā)生進一步的創(chuàng)新擴散和資源外溢,從而帶動更多的「專精特新」企業(yè)誕生。
3、企業(yè)的投資機會就是園區(qū)的招商機會
原文:推動平臺經(jīng)濟健康發(fā)展,持續(xù)推出平臺企業(yè)「綠燈」投資案例
解讀:自2020年12月中央政治局會議首提「強化反壟斷和防止資本無序擴張」后,如何實現(xiàn)資本與平臺經(jīng)濟健康發(fā)展便成了社會的熱門話題。
「綠燈」一詞最早出現(xiàn)在去年3月的國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會專題會議上,會議提出,「紅燈、綠燈都要設(shè)置好,促進平臺經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展,提高國際競爭力」;
7月,中共中央政治局會議提到平臺經(jīng)濟的發(fā)展問題,指出要推動平臺經(jīng)濟規(guī)范健康持續(xù)發(fā)展,對平臺經(jīng)濟實施常態(tài)化監(jiān)管,集中推出一批「綠燈」投資案例;
11月,國家發(fā)改委印發(fā)《關(guān)于進一步完善政策環(huán)境加大力度支持民間投資發(fā)展的意見》提出,在防止資本無序擴張的前提下設(shè)立「紅綠燈」,推出一批「綠燈」投資案例。
一個月后,2022年12月26日,嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT(508098)獲批,成為資本市場首個大型平臺企業(yè)「綠燈」投資案例。
以上不難看出,過去我們說設(shè)置「紅綠燈」,但往往看到的多是紅燈,現(xiàn)在提出推出綠燈案例,其實是給民營經(jīng)濟松綁。而平臺企業(yè)的投資機會,如在人工智能、云計算、區(qū)塊鏈、物聯(lián)網(wǎng)等領(lǐng)域,往往是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商機會。點我了解,智慧園區(qū)數(shù)智招商方案
4、企業(yè)可整體拿多宗土地或混合用地
原文:適應(yīng)民營中小微企業(yè)用地需求,探索實行產(chǎn)業(yè)鏈供地,對產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)項目涉及的多宗土地實行整體供應(yīng)。
解讀:規(guī)模小、分布散,是制約地方經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的重要因素。近幾年,許多省份(城市)都在探索產(chǎn)業(yè)鏈精準供地。如廣州圍繞現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集群進行「靶向供地」;海南、重慶等地提出實施產(chǎn)業(yè)鏈供地、提高產(chǎn)業(yè)鏈項目供地效率等。
在筆者看來,產(chǎn)業(yè)鏈供地大體有三種形式,一是產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵環(huán)節(jié)、核心項目涉及的多宗土地整體供應(yīng)(相同性質(zhì));二是企業(yè)涉及的多宗土地混合供應(yīng)(不同性質(zhì));三是上、下游產(chǎn)業(yè)鏈項目的關(guān)聯(lián)供應(yīng)(多家企業(yè))。
推出產(chǎn)業(yè)鏈供地的意義,首先在于簡化流程,一家企業(yè)涉及的多宗土地可以一起供應(yīng);二是創(chuàng)新形式,為企業(yè)混合用地提供了參考;三是聯(lián)合拿地,以前都是一家獨大,大企業(yè)拿地建園,再租給鏈上企業(yè),現(xiàn)在大家可以一起拿地,分享利潤。
但話說回來,政策的初衷是好的,通過土地整體供應(yīng),把產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)集中在一片區(qū)域。但事實上真正的優(yōu)質(zhì)企業(yè)單獨拿地也不是什么問題,既然如此,有什么理由非要帶上中小企業(yè)一起?所以,產(chǎn)業(yè)鏈供地的真正意義應(yīng)該是為優(yōu)質(zhì)企業(yè)拿多宗土地或混合用地「開綠燈」(此前很多城市已經(jīng)可以拿混合用地)。
5、清理拖欠中小企業(yè)賬款
原文:加大對拖欠民營企業(yè)賬款的清理力度,重點清理機關(guān)、事業(yè)單位、國有企業(yè)拖欠中小微企業(yè)賬款。
不過話說回來,中小企業(yè)其實不算政府拖欠賬款的重災(zāi)區(qū)。國企和大型民企才是被拖欠的重點對象,反而中小企業(yè)較少被直接拖欠。
不過,雖然政府沒有直接拖欠中小企業(yè),但在產(chǎn)業(yè)鏈中,中小企業(yè)卻很難完全「分割」。由于政府因為項目啟動時歸口部門不明確、項目改動頻繁且預(yù)算超支、多方會簽等沒錢支付,大企業(yè)拿不到錢,就會向民營中小企業(yè)轉(zhuǎn)嫁壓力。而由于政企間存在多種利益分歧甚至交惡,政府也缺乏支付意愿。
所以,中小企業(yè)雖然不是直接被拖欠的對象,但往往會被累及。
總結(jié)
《促進民營經(jīng)濟發(fā)展28條》對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展究竟有多少促進作用?筆者的感覺是喜憂參半。
喜的是國家終于出手拯救民營經(jīng)濟,園區(qū)與企業(yè)互為唇齒,企業(yè)興則園區(qū)興,企業(yè)有錢賺,園區(qū)才能發(fā)展得更好。
但站在園區(qū)開發(fā)運營的角度上,其實要求是越來越高了,利潤薄就不提了,即要精準招引頭部企業(yè),又要做好產(chǎn)業(yè)生態(tài),還要探索資本化退出路徑。況且現(xiàn)在各地干部普遍高學(xué)歷、年輕化,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商與政府之間的認知差越來越小,如果不是真正做實事,很難打動政府。所以,如何與政府合作和互補,從中尋找盈利空間,是民營園區(qū)接下來要重點思考的問題。