隨著我國城市化進(jìn)程的加快，制造業(yè)和商貿(mào)業(yè)的快速發(fā)展，物流業(yè)作為配套服務(wù)業(yè)，已經(jīng)在國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中扮演了越來越重要的角色。
　　
　　特別是近幾年來，物流園區(qū)發(fā)展得到了政府、協(xié)會(huì)和企業(yè)界的廣泛關(guān)注，也涌現(xiàn)出了一批像傳化公路港、北京空港物流基地等優(yōu)秀的園區(qū)企業(yè)。
　　
　　在這些企業(yè)的帶動(dòng)下，越來越多的人認(rèn)識(shí)到，物流園區(qū)作為物流業(yè)的一種重要表現(xiàn)形式，在提升物流效率，推動(dòng)物流業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，促進(jìn)物流業(yè)與商貿(mào)業(yè)、制造業(yè)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用。更值得高興的是，很多省、市和地區(qū)在考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展舉措時(shí)，已將物流園區(qū)建設(shè)作為關(guān)鍵舉措之一。
　　
　　物流園區(qū)的表現(xiàn)形式有很多如今，各種類型的物流園區(qū)都有一定程度的創(chuàng)新發(fā)展，但真正能夠集聚物流產(chǎn)業(yè)資源，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)公共服務(wù)平臺(tái)功能的物流園區(qū)為數(shù)不多，而能夠產(chǎn)生“基礎(chǔ)設(shè)施共享效應(yīng)、知識(shí)溢出效應(yīng)、競(jìng)爭(zhēng)與標(biāo)桿效應(yīng)、專業(yè)化分工效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)鏈延伸效應(yīng)、聯(lián)合經(jīng)營效應(yīng)”等六大效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)信息化、集約化、網(wǎng)絡(luò)化運(yùn)作的物流園區(qū)更是少之又少。
　　
　　眾多的物流園區(qū)項(xiàng)目中還存在著不少打著物流園區(qū)名義圈占土地的項(xiàng)目。而更多的物流園區(qū)則掙扎在生存的邊緣，建設(shè)、招商、運(yùn)營中都面臨著巨大的壓力。
　　
　　而這些壓力來自于物流園區(qū)，園區(qū)從規(guī)劃、建設(shè)到運(yùn)營的各個(gè)環(huán)節(jié)本身，既有規(guī)劃設(shè)計(jì)的原因，也有貫徹執(zhí)行的原因，既有投資主體的原因，也有政府支持的原因。對(duì)于這些原因，我們做了一些總結(jié)，供大家參考具體體現(xiàn)在：
　　
　　1、物流園區(qū)定位不清晰，規(guī)劃缺乏科學(xué)性
　　
　　據(jù)我們了解，很多物流園區(qū)在進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃、發(fā)展定位時(shí)，沒有綜合考慮區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、交通規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市發(fā)展規(guī)劃等多方面因素，也沒有對(duì)區(qū)域工業(yè)、商貿(mào)業(yè)物流需求進(jìn)行全面了解，只是孤立的、簡(jiǎn)單的、靠拍腦袋確定的項(xiàng)目定位和功能規(guī)劃，項(xiàng)目輻射范圍應(yīng)該多大？50公里還是100公里？服務(wù)對(duì)象是誰？是依托運(yùn)輸方式發(fā)展，還是依托于制造業(yè)、商貿(mào)業(yè)集群發(fā)展，還是依托于城市消費(fèi)定位？應(yīng)該如何選址？如何進(jìn)行功能布局？
　　
　　這些問題都沒有想清楚，這樣規(guī)劃出來的園區(qū)與區(qū)域制造業(yè)、商貿(mào)業(yè)發(fā)展所需的支持、服務(wù)的關(guān)聯(lián)度不高，所做的規(guī)劃缺乏與城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展特色相呼應(yīng)，選址偏隨意性，空間布局也不盡合理，所以無法落地。
　　
　　2、物流園區(qū)盲目追求規(guī)模，與實(shí)際所需求的用地規(guī)模脫節(jié)，土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重
　　
　　據(jù)了解，全國用地規(guī)模超過1000畝的物流園區(qū)超過50%，許多物流園區(qū)規(guī)模設(shè)定前并未進(jìn)行物流市場(chǎng)摸底、需求調(diào)研并科學(xué)論證，項(xiàng)目用地與實(shí)際的物流需求規(guī)模脫節(jié)。很多時(shí)候園區(qū)投資主體為能圈占更多土地資源，有意無意的夸大物流園區(qū)項(xiàng)目所需用地規(guī)模。
　　
　　一方面，在城市化進(jìn)程日益加快的今天，土地集約化利用是各地區(qū)特別是發(fā)達(dá)地區(qū)所需要解決的嚴(yán)峻問題，在土地資源日益緊缺的情況下，大規(guī)模的用地必然面臨非常大的政府阻力，
　　
　　另一方面，片面的追求規(guī)模會(huì)導(dǎo)致園區(qū)本身投資壓力增大，如果未能解決投資收益問題，將大大增加園區(qū)未來運(yùn)營過程中的財(cái)務(wù)壓力。
　　
　　3、物流園區(qū)功能與產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理，無法滿足客戶需求
　　
　　園區(qū)設(shè)計(jì)的功能與產(chǎn)品最為基本的是為了滿足進(jìn)駐物流客戶的需求?，F(xiàn)在很多物流園區(qū)在實(shí)際運(yùn)營與招商過程中面臨諸多問題，很大一部分的原因是在于園區(qū)在進(jìn)行功能、產(chǎn)品設(shè)計(jì)前，并未對(duì)區(qū)域物流企業(yè)需求進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研、分析論證，不知道入園物流企業(yè)的操作流程，不了解物流企業(yè)對(duì)園區(qū)設(shè)計(jì)的功能與產(chǎn)品的要求，簡(jiǎn)單地照搬別人的經(jīng)驗(yàn)，使得園區(qū)的功能布局和產(chǎn)品設(shè)計(jì)沒有針對(duì)性，無法滿足客戶業(yè)務(wù)操作要求，平臺(tái)的招商難度也增大，入駐客戶的滿意度也不高。
　　
　　4、政府沒有將物流園區(qū)項(xiàng)目當(dāng)作城市的基礎(chǔ)設(shè)施和物流產(chǎn)業(yè)的公共服務(wù)平臺(tái)項(xiàng)目來對(duì)待
　　
　　目前，各地政府雖然非常重視物流業(yè)的發(fā)展，在引導(dǎo)和促進(jìn)物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，但在進(jìn)入到物流園區(qū)項(xiàng)目招商引資階段時(shí)，沒有把物流園區(qū)作為機(jī)場(chǎng)建設(shè)、客運(yùn)站建設(shè)那樣的城市公共設(shè)施來對(duì)待，更沒有把物流園區(qū)作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的公共服務(wù)平臺(tái)來對(duì)待，只將物流園區(qū)項(xiàng)目視作一般的招商引資項(xiàng)目、工業(yè)項(xiàng)目，不愿意將有限的政策傾斜，還對(duì)園區(qū)項(xiàng)目提出象工業(yè)項(xiàng)目一樣的投資強(qiáng)度、容積率、畝均稅收等指標(biāo)要求，這在一定程度上也制約了物流園區(qū)發(fā)展。
　　
　　5、物流園區(qū)投資主體未能正確認(rèn)識(shí)物流園區(qū)投資性質(zhì)，片面追求項(xiàng)目投資的“短、平、快”
　　
　　許多物流園區(qū)的投資主體在投資經(jīng)營物流園區(qū)項(xiàng)目之前，并沒有認(rèn)識(shí)到物流園區(qū)項(xiàng)目“投資大、回報(bào)周期長(zhǎng)”的項(xiàng)目特性，片面追求項(xiàng)目短期的利潤回報(bào)，未做好長(zhǎng)期戰(zhàn)略性投資準(zhǔn)備。
　　
　　因而投資主體會(huì)用短期資金投資長(zhǎng)期項(xiàng)目，后續(xù)由于資金問題導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)停滯，接著就出現(xiàn)了圈占土地、等待升值、改變用途的傾向；也出現(xiàn)有投資者為盡快收回投資，招商時(shí)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割出讓，破壞了物流園區(qū)整體性，園區(qū)集約化作用無法發(fā)揮。政府給予的政策成為了投資主體追求短期利潤的手段，對(duì)政策不會(huì)加以針對(duì)性的有效利用，政策資源被占用且浪費(fèi)，項(xiàng)目的社會(huì)效益無法體現(xiàn)。
　　
　　6、物流園區(qū)運(yùn)營服務(wù)功能不到位，綜合服務(wù)能力欠缺
　　
　　現(xiàn)階段多數(shù)物流園區(qū)的服務(wù)功能單一，大部分物流園區(qū)只提供基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)，而對(duì)于進(jìn)駐物流企業(yè)的經(jīng)營、成長(zhǎng)與發(fā)展的增值服務(wù)卻非常少，圍繞物流企業(yè)的一站式服務(wù)體系、信息化服務(wù)體系幾乎沒有形成。
　　
　　很多物流園區(qū)運(yùn)營主體也沒有以平臺(tái)式“整合運(yùn)營”的思維去經(jīng)營，沒有將其當(dāng)作一個(gè)產(chǎn)業(yè)公共服務(wù)平臺(tái)去經(jīng)營，仍然是以管理廠房、倉儲(chǔ)的思路在運(yùn)營，園區(qū)集約化、規(guī)?；膬?yōu)勢(shì)發(fā)揮不出來，也無法突顯物流園區(qū)作為培育物流企業(yè)發(fā)展、促進(jìn)物流轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要載體，近而出現(xiàn)園區(qū)招商難、運(yùn)營難的困境。
　　
　　由此可見，物流園區(qū)長(zhǎng)效發(fā)展是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要關(guān)注到方方面面。除了國家宏觀層面的統(tǒng)籌規(guī)劃外，更需要地方政府的支撐與監(jiān)管，需要投資主體的科學(xué)規(guī)劃與模式創(chuàng)新，需要運(yùn)營主體的服務(wù)體系打造。而重點(diǎn)在于做好“規(guī)劃引導(dǎo)、投資促進(jìn)、運(yùn)營創(chuàng)新”三個(gè)方面的工作，具體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：
　　
　?。?）政府應(yīng)將物流園區(qū)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)公共服務(wù)平臺(tái)來打造
　　
　　物流園區(qū)具有基礎(chǔ)性、公共性特點(diǎn)，在國外一般作為城市基礎(chǔ)設(shè)施工程和產(chǎn)業(yè)公共服務(wù)提升項(xiàng)目，由政府進(jìn)行投資。
　　
　　在我國，這更適合“政府支持、企業(yè)運(yùn)作”的運(yùn)作模式。因此，政府應(yīng)對(duì)物流園區(qū)項(xiàng)目招商進(jìn)行重新定位，對(duì)物流園區(qū)項(xiàng)目的招商，更應(yīng)從政府和企業(yè)共同運(yùn)作的視角去考慮，將項(xiàng)目作為城市基礎(chǔ)設(shè)施工程和產(chǎn)業(yè)公共服務(wù)平臺(tái)來打造。
　　
　　一方面，對(duì)符合要求的園區(qū)項(xiàng)目給予土地、稅費(fèi)、投融資等方面的政策支持，對(duì)項(xiàng)目的投資強(qiáng)度、容積率等規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)不能按照一般招商項(xiàng)目來予以限制。
　　
　　另一方面，政府也需做好監(jiān)管職能，對(duì)不符合要求的園區(qū)項(xiàng)目要堅(jiān)決放棄，防止資源的浪費(fèi)。
　　
　?。?）綜合考慮區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展特色和物流需求，科學(xué)規(guī)劃物流園區(qū)
　　
　　物流園區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃、發(fā)展定位必須既要符合區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求，也要滿足區(qū)域物流市場(chǎng)需求。
　　
　　因此，區(qū)域物流園區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃前，必須對(duì)區(qū)域物流需求和物流發(fā)展進(jìn)行系統(tǒng)全面的調(diào)研診斷，并對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、城市發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、交通規(guī)劃進(jìn)行綜合分析，研究物流園區(qū)打造的可行性和必要性，從而科學(xué)制定物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃，明確物流園區(qū)發(fā)展定位，這既有利于項(xiàng)目規(guī)劃落地真正有效實(shí)施，也能促進(jìn)政府協(xié)調(diào)各種創(chuàng)新資源支持項(xiàng)目落地。
　　
　?。?）科學(xué)選址、布局物流園區(qū)項(xiàng)目，做好項(xiàng)目“功能定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、規(guī)模設(shè)定”三篇文章
　　
　　園區(qū)科學(xué)規(guī)劃市第一步，規(guī)劃最終要落腳到項(xiàng)目的選址、項(xiàng)目功能如何策劃、產(chǎn)品如何設(shè)計(jì)、規(guī)模大小如何設(shè)定上。通過對(duì)區(qū)域物流企業(yè)需求、業(yè)務(wù)操作模式進(jìn)行進(jìn)一步全面系統(tǒng)的了解和分析，通過對(duì)微觀交通格局進(jìn)行詳細(xì)的論證，我們可以知道項(xiàng)目的最佳選址、知道客戶需要什么樣的功能產(chǎn)品，需要多大規(guī)模。
　　
　　圍繞項(xiàng)目“功能定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、規(guī)模設(shè)定”，形成項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書，指導(dǎo)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的編制，指導(dǎo)項(xiàng)目進(jìn)行投資建設(shè)，從而確保項(xiàng)目規(guī)劃和建設(shè)的統(tǒng)一性，也確保項(xiàng)目建設(shè)產(chǎn)品是符合物流客戶、物流市場(chǎng)的需求的。
　　
　?。?）完整設(shè)計(jì)園區(qū)商業(yè)模式，實(shí)現(xiàn)園區(qū)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的結(jié)合
　　
　　物流園區(qū)作為戰(zhàn)略性項(xiàng)目 “投資大、回報(bào)周期長(zhǎng)”，物流園區(qū)要能成功運(yùn)營，既要有政府的支持，有雄厚的資本支持，更需要一個(gè)好的商業(yè)模式。
　　
　　通過商業(yè)模式的完整設(shè)計(jì)，明確物流園區(qū)的業(yè)務(wù)如何開展、服務(wù)如何設(shè)計(jì)、如何投入、如何產(chǎn)出、如何盈利、政策體系如何設(shè)定、資本何時(shí)進(jìn)入何時(shí)推出，從而清楚項(xiàng)目的業(yè)務(wù)定位、服務(wù)模式、投資進(jìn)入與退出機(jī)制、政策運(yùn)用等，從而既保證項(xiàng)目有較好的投資回報(bào)，又確保項(xiàng)目對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)有長(zhǎng)期促進(jìn)作用。
　　
　　（5）創(chuàng)新一套完善的園區(qū)運(yùn)營服務(wù)體系，滿足園區(qū)成功運(yùn)營需要
　　
　　物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃能否真正落地，一方面在于硬件設(shè)施規(guī)劃的的科學(xué)性和合理性，更重在于有一套完善的園區(qū)運(yùn)營服務(wù)體系。因此，物流園區(qū)在硬件產(chǎn)品打造的基礎(chǔ)上，更需要整合政府、中介、企業(yè)等多方面的服務(wù)資源，創(chuàng)新打造一站式的運(yùn)營服務(wù)體系、信息化服務(wù)體系，為入駐物流企業(yè)提供社會(huì)化服務(wù)，構(gòu)建物流業(yè)的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，真正發(fā)揮物流園區(qū)組織化、集約化作用，推動(dòng)區(qū)域物流業(yè)發(fā)展。
　　
　　當(dāng)然，運(yùn)營服務(wù)體系的落地實(shí)施還離不開營銷招商的策劃，組織體系、業(yè)務(wù)流程、管理體系的設(shè)計(jì)，按服務(wù)和業(yè)務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)對(duì)運(yùn)營人員的培訓(xùn)等等。