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產業(yè)園區(qū)的規(guī)劃是什么

來源：未知 日期：2019-05-27 點擊：次

　　產業(yè)園區(qū)規(guī)劃作為產業(yè)聚集的載體，既是區(qū)域經濟發(fā)展、產業(yè)調整升級的空間承載形式，又是地區(qū)社會經濟發(fā)展水平的衡量標志，它肩負著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產業(yè)、推動城市化建設等重要使命。產業(yè)園區(qū)規(guī)劃的形式多種多樣，如高新區(qū)、開發(fā)區(qū)、科技園、文化園、農業(yè)園、特色產業(yè)園，以及近年來各地陸續(xù)涌現(xiàn)的科技新城、產業(yè)新城等。
 
　　近幾年，伴隨新興產業(yè)的快速發(fā)展和房地產市場的連續(xù)低迷，產業(yè)地產逐漸成為社會關注的熱點和投資新寵，產業(yè)巨擘和地產大佬紛紛搶灘登陸產業(yè)地產版圖。
 
　　園區(qū)規(guī)劃是勾畫園區(qū)的發(fā)展軌跡，找尋園區(qū)的成長基因。是事半功倍，還是事倍功半，一切盡在規(guī)劃。那么，園區(qū)規(guī)劃到底規(guī)劃什么呢?
 
　　產業(yè)園區(qū)的建設經營規(guī)劃，既是戰(zhàn)略上的指導，也是戰(zhàn)術上的需要。歸納起來，園區(qū)的建設經營規(guī)劃涵蓋五大方面：產業(yè)規(guī)劃、建設與建筑規(guī)劃、招商規(guī)劃、運營規(guī)劃及經濟指標規(guī)劃。
 
　　產業(yè)規(guī)劃：明白園區(qū)是干什么的
 
　　園區(qū)產業(yè)規(guī)劃是園區(qū)規(guī)劃中首要的規(guī)劃內容，產業(yè)規(guī)劃是其他規(guī)劃內容的基礎，只有產業(yè)規(guī)劃清晰了，其他規(guī)劃才可以按圖索驥、按部就班地順利開展。產業(yè)規(guī)劃主要是對園區(qū)核心產業(yè)、重點產業(yè)和相關產業(yè)的界定，在此基礎上分析產業(yè)鏈和上下游企業(yè)的構成與關系。影響園區(qū)產業(yè)定位的因素，如圖所示。
 
　　▲園區(qū)產業(yè)定位圖
 
　　確定核心產業(yè)與重點產業(yè)的方法：
 
　　(1)洞悉園區(qū)所在區(qū)域的經濟發(fā)展戰(zhàn)略，了解區(qū)域產業(yè)基礎和擁有的產業(yè)資源，劃出可以重點發(fā)展的全部產業(yè)范圍，即園區(qū)意向產業(yè)。
 
　　(2)研究國家產業(yè)政策，看哪些產業(yè)屬于國家重點鼓勵的，哪些產業(yè)屬于國家明確限制的，對劃出的園區(qū)意向產業(yè)范圍進行縮小集中。
 
　　(3)研究國內外經濟發(fā)展走勢與行業(yè)市場發(fā)展情況，掌握意向產業(yè)是否存在市場潛力和市場風險，同時分析技術發(fā)展趨勢，看意向產業(yè)的技術是否存在替代轉型的風險。這當中千萬不要忘記對意向產業(yè)的產能情況進行一番調研，不能讓產業(yè)園一上馬，就遭遇產能過剩的問題，或者面臨極其慘烈的市場競爭。
 
　　光伏產業(yè)本是一個不錯的產業(yè)，也享受國家的扶植政策，但受國際經濟形勢和國內立項過熱的影響，導致出現(xiàn)產能過剩的現(xiàn)象，很多光伏產業(yè)基地遭受沖擊。前車之鑒，園區(qū)產業(yè)規(guī)劃必須小心避免“踩雷”。
 
　　(4)根據各方面的研究分析情況，聚焦某個或某幾個產業(yè)，將其作為園區(qū)的重點產業(yè)，并將其中最具發(fā)展?jié)摿η易钸m合自己園區(qū)的產業(yè)定為核心產業(yè)。
 
　　(5)針對核心產業(yè)與重點產業(yè)，分析上下游企業(yè)的構成與關系以及具體行業(yè)企業(yè)的組成分布情況，為制定招商策略奠定基礎。此外，還要明晰相關產業(yè)的支撐力量，例如服務于核心產業(yè)與重點產業(yè)的產業(yè)機構、社會機構等。
 
　　實際上，園區(qū)產業(yè)定位是從區(qū)域發(fā)展、國家產業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展趨勢和市場前景等多項指標上尋找交集。
 
　　此外，園區(qū)核心運營團隊的公共關系資源（產業(yè)資源、人脈資源）也是產業(yè)定位參考的因素。在園區(qū)產業(yè)規(guī)劃中，經常會用到一些戰(zhàn)略管理的知識，例如SWOT（優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅）分析、 PESTLE（政治、經濟、社會文化、技術、法律、環(huán)境）宏觀環(huán)境分析等，運用這些能夠順暢地找到產業(yè)方向，更快捷地獲得研究成果。園區(qū)也可以借助“外腦”，以彌補園區(qū)缺乏專業(yè)人才和專業(yè)經驗的短板。
 
 
　　建設與建筑規(guī)劃
 
　　知曉為客戶提供給什么樣的空間載體
 
　　園區(qū)建設與建筑規(guī)劃主要涉及三方面：園區(qū)建設規(guī)劃、園區(qū)建筑規(guī)劃和園區(qū)工程規(guī)劃。建設與建筑規(guī)劃，雖然主要由專業(yè)的規(guī)劃設計院和建筑設計公司來進行規(guī)劃，但從產業(yè)運營的角度，為設計機構提供一些 創(chuàng)新型、前瞻性的建議十分必要。
 
　　(1)建設規(guī)劃。大型園區(qū)、產業(yè)新城的整體建設規(guī)劃,要從城市土地使用與空間布局、市政配套，以及產業(yè)分布上著手，著眼未來、立足現(xiàn)在、統(tǒng)籌兼顧、系統(tǒng)規(guī)劃。對產業(yè)新城的產業(yè)用房、商業(yè)配套與住宅配套，規(guī)劃合理的建設開發(fā)比例與空間布局。
 
　　(2)建筑規(guī)劃。建筑規(guī)劃須結合產業(yè)定位,確定建筑標準與建筑配套，不同行業(yè)類型的產業(yè)園建筑規(guī)劃要體現(xiàn)出鮮明差異，比如工業(yè)園的建筑規(guī)劃與文化創(chuàng)意園的相去甚遠，工業(yè)園中的制造型園區(qū)和物流型園區(qū)的建筑規(guī)劃也截然不同。
 
　　(3)工程規(guī)劃。明確先建什么？后建什么？不要小看工程規(guī)劃，它與產業(yè)規(guī)劃、企業(yè)招商密切相關，如果建設未能按照規(guī)劃如期進展，就會造成產業(yè)配套不落實、招商工作難推進等一系列問題，甚至可能導致企業(yè)資金鏈斷裂。
 
　　招商規(guī)劃
 
　　用畢其功于一役的策劃贏得客戶
 
　　園區(qū)招商規(guī)劃是一套特別注重實操的策劃。園區(qū)產業(yè)規(guī)劃、建設與建筑規(guī)劃無論多么出類拔萃，沒有可行的招商規(guī)劃和有效的執(zhí)行，一切都是虛談。
 
　　招商規(guī)劃內容包括：目標客群、優(yōu)惠政策、招商/營銷策略、人員配置與專業(yè)培訓、招商管理制度等等。
 
　　在招商規(guī)劃中，尋找目標客群很關鍵，而能否找到理想的目標客群取決于前期產業(yè)上下游企業(yè)分析的準確度。
 
　　園區(qū)優(yōu)惠政策必須講求針對性，需要適合行業(yè)企業(yè)的特點，除去普惠政策外，必須有一事一議的“撒手锏式”政策。
 
　　招商/營銷策略需要與時俱進，充分利用現(xiàn)代營銷推廣手段并進行合理的營銷整合。
 
　　很多園區(qū)會忽略對招商人員的專業(yè)化培訓和對招商制度的健全完善，尤其是那些地產成分濃重的產業(yè)園區(qū)，恰恰會因這一點而大大影響招商績效。
 
　　園區(qū)營銷規(guī)劃：
 
　　學會“放長線，釣大魚”
 
　　園區(qū)運營規(guī)劃包括：物業(yè)管理、配套商業(yè)經營、園區(qū)公共服務平臺、政府公關協(xié)調、園區(qū)管理規(guī)范化、園區(qū)內生發(fā)展與品牌復制經營模式等等。
 
　　運營規(guī)劃是很多園區(qū)的短板，個中原因很多，有的因為項目以短線的地產經營為主，不考慮長線的園區(qū)運營管理；有的因為缺乏園區(qū)運營經驗，不清楚園區(qū)運營管理的核心內容；有的因為雖然了解基本的園區(qū)運營管理內容，但不想投入太多的人力、財力和精力去做實內容。
 
　　就像一個樓盤賣出去后，它能否升值要看物業(yè)管理狀況。一個產業(yè)園能否得到業(yè)主和業(yè)界的認可與好評，能否提升物業(yè)價值，看的就是園區(qū)的運營管理能力（物業(yè)管理只是其中一小部分內容）。
 
　　如果園區(qū)有計劃地進行品牌拓展、復制經營，需要有一套成熟完善的運營管理模式和好的品牌形象。
 
　　園區(qū)經營指標規(guī)劃：用量化指標來自省
 
　　園區(qū)經濟指標包括兩方面內容：
 
　　一是園區(qū)項目的技術經濟指標，是對園區(qū)項目自身投資經營狀況測算與考量，并根據數(shù)據對園區(qū)建設經營予以適當調整，這主要涉及業(yè)指標估算、營業(yè)收入構成比例（地產增值和產業(yè)增值）、財務盈利自力分析（內部收益率、投資回收期、投資利潤率、資本金利潤率等清償能力分析、盈虧平衡分析、敏感性分析）等。
 
　　二是園區(qū)經營指標，是衡量一個園區(qū)經營狀況的綜合量化指標，包括園區(qū)進駐企業(yè)數(shù)量、投資密度、園區(qū)企業(yè)總產值與利稅（有的園考核開票數(shù)額）、園區(qū)就業(yè)人數(shù)、人均產值、行業(yè)龍頭企業(yè)數(shù)量等等。就像現(xiàn)在以“億元樓宇”評鑒好的寫字樓一樣，園區(qū)經營指標比較真實地體現(xiàn)一個園區(qū)的經營水平及其所帶來的社會經濟效益。
 
　　園區(qū)經營指標可以搜尋、參照行業(yè)數(shù)字指標進行推算，例如軟件可參照國內軟件行業(yè)人均產值測算園區(qū)總產值、二三線城市的綜合型業(yè)園可參照一二線城市知名產業(yè)園區(qū)的單位辦公面積的產值推算自家指標等等。
 
　　有的園區(qū)邊建設、邊招商、邊運營，園區(qū)規(guī)劃也在不斷調整，這調整只要在一個合理的范圍內，就屬于正?，F(xiàn)象。但園區(qū)規(guī)劃如若大臉，必須三思而后行，因為這意味著對前期工作的否定，也是對客戶的不負責任，甚至對園區(qū)產業(yè)定位、企業(yè)招商和園區(qū)運營都產生大負面影響。
 
　　大型園區(qū)或產業(yè)新城的戰(zhàn)略規(guī)劃，必須從全局出發(fā)，兼顧園區(qū)與周邊區(qū)域的一體化發(fā)展，在產業(yè)業(yè)態(tài)與產業(yè)配置、物業(yè)形態(tài)與空間布局、商業(yè)配套與公共設施配套，以及園區(qū)發(fā)展預留空間上都要有開放的、長遠的建設理念和持續(xù)發(fā)展的建設思路。
 
　　園區(qū)規(guī)劃也是園區(qū)戰(zhàn)略定位，只不過規(guī)劃的概念更寬泛一些、更前端一些。園區(qū)規(guī)劃做得如何，取決于規(guī)劃意識與態(tài)度，也取決于做規(guī)劃的團隊及個人的能力水平。

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產業(yè)園區(qū)的規(guī)劃是什么

2019-05-27 來源:未知 點擊:次

　　產業(yè)園區(qū)規(guī)劃作為產業(yè)聚集的載體，既是區(qū)域經濟發(fā)展、產業(yè)調整升級的空間承載形式，又是地區(qū)社會經濟發(fā)展水平的衡量標志，它肩負著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產業(yè)、推動城市化建設等重要使命。產業(yè)園區(qū)規(guī)劃的形式多種多樣，如高新區(qū)、開發(fā)區(qū)、科技園、文化園、農業(yè)園、特色產業(yè)園，以及近年來各地陸續(xù)涌現(xiàn)的科技新城、產業(yè)新城等。
 
　　近幾年，伴隨新興產業(yè)的快速發(fā)展和房地產市場的連續(xù)低迷，產業(yè)地產逐漸成為社會關注的熱點和投資新寵，產業(yè)巨擘和地產大佬紛紛搶灘登陸產業(yè)地產版圖。
 
　　園區(qū)規(guī)劃是勾畫園區(qū)的發(fā)展軌跡，找尋園區(qū)的成長基因。是事半功倍，還是事倍功半，一切盡在規(guī)劃。那么，園區(qū)規(guī)劃到底規(guī)劃什么呢?
 
　　產業(yè)園區(qū)的建設經營規(guī)劃，既是戰(zhàn)略上的指導，也是戰(zhàn)術上的需要。歸納起來，園區(qū)的建設經營規(guī)劃涵蓋五大方面：產業(yè)規(guī)劃、建設與建筑規(guī)劃、招商規(guī)劃、運營規(guī)劃及經濟指標規(guī)劃。
 
　　產業(yè)規(guī)劃：明白園區(qū)是干什么的
 
　　園區(qū)產業(yè)規(guī)劃是園區(qū)規(guī)劃中首要的規(guī)劃內容，產業(yè)規(guī)劃是其他規(guī)劃內容的基礎，只有產業(yè)規(guī)劃清晰了，其他規(guī)劃才可以按圖索驥、按部就班地順利開展。產業(yè)規(guī)劃主要是對園區(qū)核心產業(yè)、重點產業(yè)和相關產業(yè)的界定，在此基礎上分析產業(yè)鏈和上下游企業(yè)的構成與關系。影響園區(qū)產業(yè)定位的因素，如圖所示。
 
　　▲園區(qū)產業(yè)定位圖
 
　　確定核心產業(yè)與重點產業(yè)的方法：
 
　　(1)洞悉園區(qū)所在區(qū)域的經濟發(fā)展戰(zhàn)略，了解區(qū)域產業(yè)基礎和擁有的產業(yè)資源，劃出可以重點發(fā)展的全部產業(yè)范圍，即園區(qū)意向產業(yè)。
 
　　(2)研究國家產業(yè)政策，看哪些產業(yè)屬于國家重點鼓勵的，哪些產業(yè)屬于國家明確限制的，對劃出的園區(qū)意向產業(yè)范圍進行縮小集中。
 
　　(3)研究國內外經濟發(fā)展走勢與行業(yè)市場發(fā)展情況，掌握意向產業(yè)是否存在市場潛力和市場風險，同時分析技術發(fā)展趨勢，看意向產業(yè)的技術是否存在替代轉型的風險。這當中千萬不要忘記對意向產業(yè)的產能情況進行一番調研，不能讓產業(yè)園一上馬，就遭遇產能過剩的問題，或者面臨極其慘烈的市場競爭。
 
　　光伏產業(yè)本是一個不錯的產業(yè)，也享受國家的扶植政策，但受國際經濟形勢和國內立項過熱的影響，導致出現(xiàn)產能過剩的現(xiàn)象，很多光伏產業(yè)基地遭受沖擊。前車之鑒，園區(qū)產業(yè)規(guī)劃必須小心避免“踩雷”。
 
　　(4)根據各方面的研究分析情況，聚焦某個或某幾個產業(yè)，將其作為園區(qū)的重點產業(yè)，并將其中最具發(fā)展?jié)摿η易钸m合自己園區(qū)的產業(yè)定為核心產業(yè)。
 
　　(5)針對核心產業(yè)與重點產業(yè)，分析上下游企業(yè)的構成與關系以及具體行業(yè)企業(yè)的組成分布情況，為制定招商策略奠定基礎。此外，還要明晰相關產業(yè)的支撐力量，例如服務于核心產業(yè)與重點產業(yè)的產業(yè)機構、社會機構等。
 
　　實際上，園區(qū)產業(yè)定位是從區(qū)域發(fā)展、國家產業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展趨勢和市場前景等多項指標上尋找交集。
 
　　此外，園區(qū)核心運營團隊的公共關系資源（產業(yè)資源、人脈資源）也是產業(yè)定位參考的因素。在園區(qū)產業(yè)規(guī)劃中，經常會用到一些戰(zhàn)略管理的知識，例如SWOT（優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅）分析、 PESTLE（政治、經濟、社會文化、技術、法律、環(huán)境）宏觀環(huán)境分析等，運用這些能夠順暢地找到產業(yè)方向，更快捷地獲得研究成果。園區(qū)也可以借助“外腦”，以彌補園區(qū)缺乏專業(yè)人才和專業(yè)經驗的短板。
 
 
　　建設與建筑規(guī)劃
 
　　知曉為客戶提供給什么樣的空間載體
 
　　園區(qū)建設與建筑規(guī)劃主要涉及三方面：園區(qū)建設規(guī)劃、園區(qū)建筑規(guī)劃和園區(qū)工程規(guī)劃。建設與建筑規(guī)劃，雖然主要由專業(yè)的規(guī)劃設計院和建筑設計公司來進行規(guī)劃，但從產業(yè)運營的角度，為設計機構提供一些 創(chuàng)新型、前瞻性的建議十分必要。
 
　　(1)建設規(guī)劃。大型園區(qū)、產業(yè)新城的整體建設規(guī)劃,要從城市土地使用與空間布局、市政配套，以及產業(yè)分布上著手，著眼未來、立足現(xiàn)在、統(tǒng)籌兼顧、系統(tǒng)規(guī)劃。對產業(yè)新城的產業(yè)用房、商業(yè)配套與住宅配套，規(guī)劃合理的建設開發(fā)比例與空間布局。
 
　　(2)建筑規(guī)劃。建筑規(guī)劃須結合產業(yè)定位,確定建筑標準與建筑配套，不同行業(yè)類型的產業(yè)園建筑規(guī)劃要體現(xiàn)出鮮明差異，比如工業(yè)園的建筑規(guī)劃與文化創(chuàng)意園的相去甚遠，工業(yè)園中的制造型園區(qū)和物流型園區(qū)的建筑規(guī)劃也截然不同。
 
　　(3)工程規(guī)劃。明確先建什么？后建什么？不要小看工程規(guī)劃，它與產業(yè)規(guī)劃、企業(yè)招商密切相關，如果建設未能按照規(guī)劃如期進展，就會造成產業(yè)配套不落實、招商工作難推進等一系列問題，甚至可能導致企業(yè)資金鏈斷裂。
 
　　招商規(guī)劃
 
　　用畢其功于一役的策劃贏得客戶
 
　　園區(qū)招商規(guī)劃是一套特別注重實操的策劃。園區(qū)產業(yè)規(guī)劃、建設與建筑規(guī)劃無論多么出類拔萃，沒有可行的招商規(guī)劃和有效的執(zhí)行，一切都是虛談。
 
　　招商規(guī)劃內容包括：目標客群、優(yōu)惠政策、招商/營銷策略、人員配置與專業(yè)培訓、招商管理制度等等。
 
　　在招商規(guī)劃中，尋找目標客群很關鍵，而能否找到理想的目標客群取決于前期產業(yè)上下游企業(yè)分析的準確度。
 
　　園區(qū)優(yōu)惠政策必須講求針對性，需要適合行業(yè)企業(yè)的特點，除去普惠政策外，必須有一事一議的“撒手锏式”政策。
 
　　招商/營銷策略需要與時俱進，充分利用現(xiàn)代營銷推廣手段并進行合理的營銷整合。
 
　　很多園區(qū)會忽略對招商人員的專業(yè)化培訓和對招商制度的健全完善，尤其是那些地產成分濃重的產業(yè)園區(qū)，恰恰會因這一點而大大影響招商績效。
 
　　園區(qū)營銷規(guī)劃：
 
　　學會“放長線，釣大魚”
 
　　園區(qū)運營規(guī)劃包括：物業(yè)管理、配套商業(yè)經營、園區(qū)公共服務平臺、政府公關協(xié)調、園區(qū)管理規(guī)范化、園區(qū)內生發(fā)展與品牌復制經營模式等等。
 
　　運營規(guī)劃是很多園區(qū)的短板，個中原因很多，有的因為項目以短線的地產經營為主，不考慮長線的園區(qū)運營管理；有的因為缺乏園區(qū)運營經驗，不清楚園區(qū)運營管理的核心內容；有的因為雖然了解基本的園區(qū)運營管理內容，但不想投入太多的人力、財力和精力去做實內容。
 
　　就像一個樓盤賣出去后，它能否升值要看物業(yè)管理狀況。一個產業(yè)園能否得到業(yè)主和業(yè)界的認可與好評，能否提升物業(yè)價值，看的就是園區(qū)的運營管理能力（物業(yè)管理只是其中一小部分內容）。
 
　　如果園區(qū)有計劃地進行品牌拓展、復制經營，需要有一套成熟完善的運營管理模式和好的品牌形象。
 
　　園區(qū)經營指標規(guī)劃：用量化指標來自省
 
　　園區(qū)經濟指標包括兩方面內容：
 
　　一是園區(qū)項目的技術經濟指標，是對園區(qū)項目自身投資經營狀況測算與考量，并根據數(shù)據對園區(qū)建設經營予以適當調整，這主要涉及業(yè)指標估算、營業(yè)收入構成比例（地產增值和產業(yè)增值）、財務盈利自力分析（內部收益率、投資回收期、投資利潤率、資本金利潤率等清償能力分析、盈虧平衡分析、敏感性分析）等。
 
　　二是園區(qū)經營指標，是衡量一個園區(qū)經營狀況的綜合量化指標，包括園區(qū)進駐企業(yè)數(shù)量、投資密度、園區(qū)企業(yè)總產值與利稅（有的園考核開票數(shù)額）、園區(qū)就業(yè)人數(shù)、人均產值、行業(yè)龍頭企業(yè)數(shù)量等等。就像現(xiàn)在以“億元樓宇”評鑒好的寫字樓一樣，園區(qū)經營指標比較真實地體現(xiàn)一個園區(qū)的經營水平及其所帶來的社會經濟效益。
 
　　園區(qū)經營指標可以搜尋、參照行業(yè)數(shù)字指標進行推算，例如軟件可參照國內軟件行業(yè)人均產值測算園區(qū)總產值、二三線城市的綜合型業(yè)園可參照一二線城市知名產業(yè)園區(qū)的單位辦公面積的產值推算自家指標等等。
 
　　有的園區(qū)邊建設、邊招商、邊運營，園區(qū)規(guī)劃也在不斷調整，這調整只要在一個合理的范圍內，就屬于正?，F(xiàn)象。但園區(qū)規(guī)劃如若大臉，必須三思而后行，因為這意味著對前期工作的否定，也是對客戶的不負責任，甚至對園區(qū)產業(yè)定位、企業(yè)招商和園區(qū)運營都產生大負面影響。
 
　　大型園區(qū)或產業(yè)新城的戰(zhàn)略規(guī)劃，必須從全局出發(fā)，兼顧園區(qū)與周邊區(qū)域的一體化發(fā)展，在產業(yè)業(yè)態(tài)與產業(yè)配置、物業(yè)形態(tài)與空間布局、商業(yè)配套與公共設施配套，以及園區(qū)發(fā)展預留空間上都要有開放的、長遠的建設理念和持續(xù)發(fā)展的建設思路。
 
　　園區(qū)規(guī)劃也是園區(qū)戰(zhàn)略定位，只不過規(guī)劃的概念更寬泛一些、更前端一些。園區(qū)規(guī)劃做得如何，取決于規(guī)劃意識與態(tài)度，也取決于做規(guī)劃的團隊及個人的能力水平。